Dobrý deň, bývala partnerka chce kúpiť dom pre deti vo veku 14, 13 a 9 rokov. Je možné dom hneď pri kúpe prepísať na deti? Alebo ho musí kúpiť bývalá partnerka a darovacou zmluvou prepísať na deti? Ona mi vraj dá právo aj dožiť v tom dome. Bývalá partnerka býva v Nemecku a ja som s deťmi. Ona platí výživné a všetko funguje aj takto. Nemám zo súdu papier, že deti žijú so mnou. Môžem ich potom právne zastupovať? Ja mám však exekúcie. Manželia sme neboli nikdy.
Nehnuteľnosť môžu okrem dospelých vlastniť aj maloleté osoby, t. j. osoby, ktoré ešte nedovŕšili 18 rokov. Môžu ju nadobudnúť napríklad darovaním, v dedičskom konaní a pod. Zoberme si príklad, kde starí rodičia darovali rodinný dom ich dcére a jej dvom maloletým deťom. Matka sa rozhodla dom predať, nakoľko má bývanie vyriešené a starostlivosť o darovaný rodinný dom je pre ňu záťaž navyše. Maloleté dieťa má určité práva (v našom prípade môže vlastniť rodinný dom), nie je však ešte spôsobilé na právne úkony, t. j. nemôže s nehnuteľnosťou nakladať (nemôže rodinný dom predať, darovať, prenajať, založiť...).
V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, čo je vo väčšine prípadov rodič. Alebo v mene maloletého dieťaťa môže konať zástupca poverený súdom - ten sa stanovuje v prípade, pokiaľ by mohlo prísť k stretu záujmov zákonného zástupcu (našej matky) a maloletého dieťaťa alebo k stretu záujmov zastúpených (detí), ak ich zastupuje ten istý zástupca (napr. ako v našom prípade, pokiaľ by matka zastupovala svoje dve maloleté deti).
V takýchto prípadoch je väčšinou potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka, ktorý je oprávnený zastupovať maloleté dieťa a háji jeho záujmy. Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený úkon, napr. na predaj nášho domu. Pokiaľ by v našom prípade podpísala za maloleté deti kúpnu zmluvu na predaj domu matka ako zákonný zástupca, mohla by byť takáto zmluva neplatná. Samozrejme, nestačí, aby kúpnu zmluvu pri predaji domu podpísal kolízny opatrovník ustanovený súdom na tento právny úkon, ale následne je potrebné požiadať súd o schválenie právneho úkonu za maloletého. Hlavným cieľom tohto úkonu je chrániť záujmy maloletých detí. Príslušný súd následne rozhodne, či je predaj v súlade s ich záujmami.
Súčasťou návrhu na schválenie musí byť kúpna zmluva, rodné listy detí a list vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Obvykle je potrebné dať oceniť predávanú nehnuteľnosť znaleckým posudkom, aby bolo jednoznačné, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu. Samozrejme, súd prihliada aj na ďalšie záujmy maloletých detí, napr. či majú vyriešené bývanie a pod. Peniaze získané predajom patria maloletému. O schválení právneho úkonu za maloletého by mal súd rozhodnúť bez zbytočného odkladu.
Až po schválení právneho úkonu súdom je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nakoľko právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloleté dieťa je povinnou prílohou k návrhu na vklad. V každom prípade predať nehnuteľnosť, ktorú vlastní maloleté dieťa je celkom výzva, má veľa špecifík a vyžaduje si okrem iného aj veľkú dávku trpezlivosti, nakoľko celý proces trvá niekoľko mesiacov.
Ideálne a jednoduchšie by bolo, aby bývalá partnerka byt kúpila do svojho výlučného vlastníctva a následne darovacou zmluvou prepísala na deti. Uvedené je však potrebné riešiť prostredníctvom súdu vo forme tzv. schválenia právneho úkonu. Predpokladám však, že i na podpis darovacej zmluvy bude deťom ustanovený kolízny opatrovník, nakoľko vy ako rodičia máte v tomto prípade konflikt záujmov.
V prípade záujmu o právne poradenstvo, alebo zastúpenie na súde ma kľudne kontaktujte.
Čo sa dá robiť? V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, čo je vo väčšine prípadov rodič. Alebo v mene maloletého dieťaťa môže konať zástupca poverený súdom - ten sa stanovuje v prípade, pokiaľ by mohlo prísť k stretu záujmov zákonného zástupcu a maloletého dieťaťa.
V prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti alebo jej predaj, kontaktujte realitnú kanceláriu RE/MAX Centrum.
Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu.
Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení - s RE/MAX to môžete dosiahnuť. Podnikajte pre seba, ale nie sami.
Ing. Eva Vlkovičová je majiteľka realitnej kancelárie RE/MAX Centrum, ktorá poskytuje všetky služby ohľadom sprostredkovania predaja, kúpy ako aj prenájmu nehnuteľností. Zaoberáme sa aj aktívnym vyhľadávaním nehnuteľností v prípade záujmu o kúpu.